Wohnen

Leben in Genossenschaften

Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. So fehlten laut einer Studie der Humboldt Universität Berlin von 2018 in deutschen Großstädten rund zwei Millionen bezahlbare Wohnungen. Alternative Wohnformen sind gefragt – wie etwa Wohnungsgenossenschaften.

Von Martina Schuch

So funktionieren Wohnungsbaugenossenschaften

Wer sich entscheidet, in eine Genossenschaftswohnung einzuziehen, der erklärt sich automatisch bereit, Genossenschaftsmitglied zu werden und eine Einlage zu zahlen. Die Höhe der Einlage variiert von Projekt zu Projekt.

Die Genossenschaft "Spreefeld" in Berlin zum Beispiel nahm von ihren Mitgliedern im Jahr 2017 als Einlage 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Spar- und Bauverein in Dortmund hingegen hat pauschal eine Einlage von 1300 Euro pro Mitglied festgelegt. 

Mit diesen Einlagen wird man Miteigentümer am Gesamteigentum. Gleichzeitig bezieht man eine Wohnung und zahlt eine Nutzungsgebühr – quasi wie eine Art Miete.

Eins der wichtigsten Merkmale von Wohnungsgenossenschaften: Sie sind nicht auf Gewinnmaximierung aus. Das sorgt für stabile und im Verhältnis zum allgemeinen Wohnungsmarkt niedrige Mieten. Denn die Mitglieder können sicher sein, dass sich die Genossenschaft nicht an den Interessen eines fremden Investors orientiert, der eine möglichst hohe Rendite – also einen möglichst hohen Ertrag für sein eingesetztes Kapital –  haben will. Vielmehr orientiert sich die Genossenschaft an den Interessen der Mitglieder. 

Die Bewohner eines Genossenschaftsprojektes haben lebenslanges Wohnrecht. Das gibt ihnen die Sicherheit, dass ihnen nicht gekündigt werden kann. Jeder einzelne hat darüber hinaus auch Mitbestimmungsrechte. "Die Intensität der Mitwirkung und des Zusammenwirkens kann in einzelnen Genossenschaften sehr unterschiedlich umgesetzt sein", sagt Professor Theresia Theurl. Sie ist Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen an der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster. Die Satzung einer jeden Genossenschaft konkretisiert das jeweilige Zusammenleben.

Neben der Mitwirkung ist aber auch der Wunsch nach Gemeinschaft kennzeichnend für Genossenschaften – der Wunsch nach guter Nachbarschaft, in der man sich hilft und unterstützt.

So haben sich Wohnungsgenossenschaften entwickelt

Die Idee der Wohnungsgenossenschaften ist nicht neu. Es gibt sie bereits seit dem 19. Jahrhundert. "Die ersten deutschen Bau- und Wohnungsgenossenschaften entstanden ab 1850", so Theresia Theurl.

Gründe für die Bildung der ersten Wohnungsgenossenschaften war Theurl zufolge etwa die Industrialisierung. Viele Menschen kamen wegen der Suche nach Arbeit in die Stadt. Dadurch wurde Wohnraum knapp. Die Folge: Wohnungsnöte.

Deshalb gründeten zum Beispiel Arbeiter oder einzelne Berufsgruppen die ersten Genossenschaften. Die Menschen sollten gut ausgestattete, bezahlbare Wohnungen bekommen – Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung statt Ausbeutung.

"Wohnungsgenossenschaften haben sich schnell ausgebreitet und sind gewachsen", sagt Theurl. Heute gibt es in Deutschland rund 2000 Wohnungsgenossenschaften mit etwa 2,2 Millionen Wohnungen im Bestand. Darin leben etwa fünf Millionen Menschen. Theurl: "Das Thema ist also nicht neu, aber derzeit sehr populär."

Laut Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) hat die Zahl der Neugründungen in den vergangenen Jahren in Deutschland stetig zugenommen. Von 2003 bis 2007 gab es nur vier Neugründungen von Wohnungsgenossenschaften, von 2008 bis 2013 waren es bereits 18 Neugründungen. Von 2014 bis 2018 wurden 29 Wohnungsgenossenschaften neu gegründet, und in den beiden Jahren 2019 und 2020 kamen noch einmal 20 dazu.

Diese Neugründungen existieren heute neben den alten Genossenschaften. Die "Baugenossenschaft München von 1871" ist derzeit die bundesweit älteste, aktive Wohnungsgenossenschaft in Deutschland. Ältere Genossenschaften seien tendenziell deutlich größer, weil sie über die Jahrzehnte gewachsen sind, sagt Theurl. Der Spar- und Bauverein in Dortmund beispielsweise – gegründet 1893 – hat heute rund 12.000 Wohnungen über das Stadtgebiet verteilt in seinem Bestand. 

Neugründungen sind in der Regel kleiner – und zwar ganz bewusst. "Die Genossenschaften spiegeln das Umfeld ihres Entstehens wider", so Theurl. "Neugründungen liegen heute häufig Vorstellungen von bestimmten Wohn- und Lebensformen zugrunde. Dies kann dazu führen, dass sie nach dem Willen der Mitglieder von vorneherein eine bestimmte Größe nicht überschreiten sollen."

Gelebte Gemeinschaft in kleinen Genossenschaften

Ein Beispiel: Die Wohnungsgenossenschaft am Brachvogelweg in Hamburg. Hier leben seit dem Jahr 2002 verschiedene Nationen, Jung und Alt, Familien, Singles, Alleinerziehende und Menschen mit Behinderungen. Es gibt drei Häuser mit 45 ganz unterschiedlich großen und verschieden ausgestatteten Wohnungen. 

Anja Kiemes wohnt hier mit ihren beiden Söhnen und ihrem Lebensgefährten. "Ich bin ein Gemeinschaftsmensch", sagt sie. "Als junger Mensch habe ich in Wohngemeinschaften gewohnt. Ich mag das einfach." Und auch ihre Kinder mögen es hier. Wenn sie nach Hause kommen, gehen sie einfach raus und treffen andere Kinder, die hier wohnen. 

Gemeinschaft gibt es am Brachvogelweg jede Menge: einen Gemeinschaftsgarten, einen Jugendkeller oder auch einen Gartenkeller mit gemeinschaftlichem Werkzeug. Anja Kiemes: "Das ist auch die Idee: Ressourcenschonend zu leben. Wir wollen nicht zig Mal das Gleiche kaufen, sondern man schafft es sich gemeinschaftlich an und teilt sich die Dinge dann." 

Eine andere Möglichkeit: Sich gegenseitig Dinge auszuleihen. Wenn Anja Kiemes zum Beispiel ein Auto braucht, um ihre Kinder abzuholen oder für den Großeinkauf, dann findet sich immer jemand, der ihr sein Auto leiht. 

Jeder beteiligt sich auch irgendwie an der Pflege des Grundstücks und der Häuser. In Arbeitsgruppen oder spontan. Anja Kiemes: "Hier wohnen ja Elektriker und Leute mit unterschiedlichem Know-how, die ihr Wissen ins Projekt einbringen." Man unterstützt sich gegenseitig – auch bei der Kinderbetreuung. "Wenn ich mich verspäte, können meine Kinder nebenan anklingeln", sagt Anja Kiemes. 

Oder die großen Nachbarskinder bringen ihre Söhne ins Bett, wenn Anja Kiemes und ihr Lebensgefährte mal ausgehen. Einmal im Jahr fahren die Mitglieder sogar gemeinsam über das Wochenende weg. 

"Jeder, der hier wohnt, hat sich entschieden, gemeinschaftlich zu leben und dadurch entsteht eine andere Energie", sagt Anja Kiemes. Kaum einer zieht aus, wenn aber doch, dann entscheidet die Gemeinschaft, wer neu dazukommt. 

Aber: "In der Gemeinschaft zu leben, bedeutet nicht, konfliktfrei zu leben", betont sie. Es bedeutet auch, Dinge auszuhandeln und argumentieren zu müssen. Was aber am Ende wichtig ist: Alle sind daran interessiert, eine gemeinsame Lösung zu finden. Und deshalb kann sich Anja Kiemes auch sehr gut vorstellen, für immer hier wohnen zu bleiben. 

So machen es andere Länder

Auch in anderen Ländern florieren Wohnungsgenossenschaften. Österreich und die Schweiz sind da anderen voraus. "Unsere neuen Genossenschaften in Deutschland sind tendenziell weniger experimentell als die Schweizer beispielsweise", sagt Joachim Schultz-Granberg. Er ist Architekt und Stadtplaner und hat eine Professur für Städtebau an der Münster School of Architecture der Fachhochschule Münster. 

Ein bekanntes Beispiel für mehr Experimentierfreude ist die "Kalkbreite" in der Schweiz. Sie wurde 2007 gegründet und hat mittlerweile über 2000 Mitglieder. Eine Art Stadt in der Stadt, mitten in Zürich: Die Genossenschaft ist ein Wohn- und Gewerbebau mit 97 Wohneinheiten mit einer Vielfalt an Gewerbebetrieben und Vereinen, einer Pension und einer Raumvermietung. Die "Kalkbreite" habe extrem viele Gemeinschaftsfunktionen und sei Inspiration für viele Nachfolgeprojekte gewesen, so Schultz-Granberg. 

Auch in Deutschland gibt es einzelne innovative Projekte – zum Beispiel das "Streitfeld" in München oder das "Spreefeld" in Berlin. "Aber die Neugründung innovativer Wohnungsbaugenossenschaften ist nicht sehr verbreitet", bedauert Schultz-Granberg. 

Ursache dafür seien unter anderem wenig bewegliche Planungsstrukturen: "Man spürt in den deutschen Behörden oft wenig Lust auf Innovation. Und ich glaube, das könnte auch daran liegen, dass wir im Verhältnis zur Schweiz und zu Österreich ein relativ großes Land sind. Ich glaube, dass wir dadurch eine gewisse Trägheit haben." 

Wenn man heute ein Projekt mit einer gewissen Mischung unterschiedlicher Menschen und mit einer gewissen Lebendigkeit herstellen wolle, so Schultz-Granberg, dann müsse man eine lange Hindernisstrecke mit Ausnahmeregelungen durchlaufen. Das sei in Deutschland oft mühsam.

Inspiration für klassische Wohnungsunternehmen

Dabei haben gerade Wohnungsgenossenschaften viel Potenzial und könnten gute Ideengeber sein. Das belegt auch das vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderte Forschungsprojekt "WohnMobil" aus dem Jahr 2018. Dafür hat ein Forscherteam verschiedene alternative Wohnprojekte über einen Zeitraum von drei Jahren begleitet. 

Im Fokus: Wohnbegleitende Angebote, wie sie zum Beispiel Wohnungsgenossenschaften anbieten. Zum Beispiel Carsharing, Mitnahmeservices, Gemeinschaftswerkstatt oder gemeinschaftliche Gärten und Räume. "Partizipativ organisierte Dienstleistungen haben eine positive ökologische Wirkung und fördern zudem das soziale Miteinander und die Wohnzufriedenheit", so das Ergebnis der Untersuchung. 

"Es gibt ein großes Potenzial, Wohnen sozial sowie ökologisch nachhaltiger zu machen", sagt Jutta Deffner vom Institut für sozial-ökologische Forschung (ISOE), welches das Forschungsprojekt leitete. "Deshalb müssen die erfolgversprechenden Konzepte der Initiativen, die zur Transformation im Bereich Bauen, Wohnen und Mobilität beitragen können, raus aus der Nische", so Jutta Deffner. 

Raus aus der Nische und rein in die Planungen klassischer Wohnungsunternehmen zum Beispiel. Diese könnten bestimmte wiederkehrende Elemente, die sich etwa in Genossenschaften bereits bewährt haben, übernehmen. Gestaltungsspielräume für die Bewohner beispielsweise oder einen Gemeinschaftsraum, eine Gemeinschaftswerkstatt oder Gästezimmer. Ideen, die Wohnungsgenossenschaften schon längst leben. Nach dem Motto: nachhaltig, gemeinschaftlich und finanzierbar.

(Erstveröffentlichung: 2019. Letzte Aktualisierung: 03.05.2021)